よくあるご質問

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お客様から寄せられたご質問を集めております。

立体駐車場の機種について

Q
自走式立体駐車場とは

A

(1)自走式(ビル型)駐車場
300坪以上の土地が必要で、5階建て以上の大型駐車場に採用されています。
店舗併用型(1階店舗・2階以上駐車場)が都市部でよく見かけることができます。
(2)プレハブ自走式立体駐車場
300坪以上の土地が必要で、1階建てから5階建て以下の駐車場に採用され、国土交通大臣の認定を取得しております。
短工期と低価格で施工でき、最近は官公庁にも多数採用されています。
Q
機械式立体駐車場とは

A

(1)タワー式立体駐車場
1990年までは、ゴンドラ式(垂直循環方式)が主力でしたが、以後は低価格及びメンテナンスが簡単なエレベーター方式に変わりました。
30坪から設置でき、主にビルの付帯設備として設置されております。
(2)2段式・多段式立体駐車場
比較的簡単に設置でき、平面駐車場の2〜4倍の台数増となり、主に自家用やマンション専用駐車場に設置されています。
(3)その他に
多層循環方式・水平循環方式・エレベータスライド方式。平面往復方式等がありますが、ここでは省略させていただきます。

立体駐車場の機種について

Q
プレハブ駐車場とは?

A

国土交通大臣または国土交通大臣が指定する機関が、防災・構造等の安全性を厳しく審査した規格型立体駐車場(一般に大臣認定品と呼ばれます)です。
階層は1層2段(平屋建て)から5層6段(5階建て)まであり、昇降方式によりフラット式・スキップ式・連続傾床式に分類されます。
認定には、大きく防耐火認定・型式適合認定・個別認定の3種類があります。

Q
防耐火認定とは?

A

3階建て以上の駐車場が対象で、国土交通大臣が防災についてあらかじめ部材等を審査したもので、耐火被覆不要・防火区画不要及び延焼ラインの緩和を受けることができるため、効率的なプランニング・土地の有効活用につながります。 また防耐火認定を取得することにより、消防設備の緩和(固定式消火設備不要)を受けることが出来るため、設備投資について20%〜30%の大幅なコストダウンが図れ、投資効率もアップします。

Q
型式適合認定とは?

A

国土交通大臣が指定する機関により、あらかじめ構造について部材及び設置条件等を審査されたもので、適判(構造計算適合性判定)の審査が免除されるため、建築確認許可の大幅な短縮が可能です。
当社では1層2段型から4層5段型まで、10機種の型式適合認定を取得しています。

Q
個別認定とは?

A

国土交通大臣の認定で、物件ごとに限定して個別に審査を受け認定を取得するため、他の物件には転用できません。
上記(Q2、Q3)と同様の緩和が受けられるため、在来工法に比べ大幅なコストダウンが可能です。
店舗付き(2階まで)駐車場、6層7段、2.5t車対応等、一般認定の規格に当てはまらない物件にお勧めします。

Q
プレハブ駐車場の工期は?

A

標準工期
■1層2段式・・・1.5ヶ月〜2ヶ月 ■2層3段式・・・2ヶ月〜2.5ヶ月
■3層4段式・・・2.5ヶ月〜3ヶ月 ■4層5段式・・・3ヶ月〜3.5ヶ月
■5層6段式・・・3.5ヶ月〜4ヶ月
Q
プレハブ自走式の全国での実績は?

A

平成20年のプレハブ自走式実績は全国で289件71520台です。

Q
プレハブ自走式の平成21年度の用途別実績は?

A

集客用(量販店・パチンコ等) 92物件
共同住宅用(アパート・マンション等) 127物件
駐車場経営 21物件
従業員用(会社・工場) 40物件
その他 9物件

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駐車場法について

Q
駐車場法とは?

A

目的・・・良質な(使いやすく安全な)駐車場を提供すること。
対象・・・路外駐車場に適用されます。

(1)延べ面積(駐車場の面積)500m²以上の大型駐車場。
(機械式駐車場は1車あたり15m²で計算)
(2)有料時間貸駐車場。

有料時間貸駐車場で、公共向け(不特定の人々が利用する)駐車場が対象です。
月極専用・自家用・お客様への無料駐車場は、当法律の適用外です。

Q
路外駐車場の届出義務とは?

A

駐車場法の適用される物件で、届出書及び指定された図面を添付し、都道府県または中核都市に提出します。

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プレハブ駐車場にかかる税金

Q
税金に関する注意事項は?

A

税法は毎年変更されています。また地方税は、税収確保のため、今までにない税金を自治体独自で課税される場合があります。税理士などの専門家にご相談されるようお願いします。

Q
プレハブ駐車場を建物登記ができますか?

A

建物登記をするには、屋根・柱・壁が必要です。
プレハブ駐車場は開放性確保のため、壁がほとんどありません。
しかし、監督官庁の許可のもと、壁を施工する事により建物登記が可能です。

Q
プレハブ駐車場の固定資産税は償却資産税でよいか?

A

従前は構築物として償却資産税の対象で扱われておりましたが、最近、自治体によっては建物と見なし、固定資産税の対象として扱われている事もあるようです。

Q
駐車場及び関連設備の法定耐用年数は?

A

・プレハブ自走式駐車場(構築物)・・・15年
 金属造・露天式立体駐車場
・自走式立体駐車場(鉄骨造)・・・31年
・自走式立体駐車場(RC造)・・・38年
・タワーパーキング・機械及び設備部分・・・10年
・タワーパーキング・建物部分・・・31年
・乗車用エレベータ・・・17年
・機械式駐車場設備(機械・装置)・・・10年
2段式、多段式
・電機設備(建物附属設備)・・・15年
・給排水衛生設備(建物附属設備)・・・15年
・冷暖房設備(建物附属設備)・・・13年
・災害報知設備(建物附属設備)・・・8年
消化、排煙、火災報知
・無人駐車場管理装置(器具設備)・・・5年
コイン、ゲート等
・アスファルト舗装・・・10年
・仮説の事務所、トイレ(簡易な建物)・・・7年
・監視用カメラ、テレビの設置(器具備品)・・・6年
・自動料金精算システム(器具備品)・・・5年
・簡易な看板(器具設備)・・・3年
Q
小額資産購入に対する減価償却は?

A

(1)税法の基本
(購入金額)
10万円未満・・・経費処理
10万円以上20万円未満・・・3年均等償却
20万円以上・・・法定耐用年数により償却

(2)時限立法:平成18年4月1日から平成20年3月31日(3年間) 平成15年度税制改正において『中小企業者等が30万未満の少額減価償却資産を取得し、事業に使用した場合、全額損金算入(即時償却)できるものとする。』
この度、平成18年度税制改正において上記の即時償却制度の特例について、年間300万円の上限が新たに設けられた。

※対象となる資産は、建物、車両、備品、機械等の有形資産のほか、ソフトウェア、特許権、商標権等の無形減価償却資産も対象となる。

※中小企業者とは、資本金もしくは出資の金額が1億円以下、または常時使用する従業員の数が1,000人以下の法人をいう。
ただし資本もしくは出資の金額が1億円以下の法人でも、大法人の子会社等は除かれる。

Q
減価償却は定額法、それとも定率法?

A

建物の立体駐車場は定額法と決まっております。
しかし、プレハブ駐車場は構築物につき、定率法の選択ができます。

Q
中古の建物の耐用年数は?

A

中古建物の取得時の耐用年数は次のような計算になります。 1.耐用年数−経過年数=未経過年数・・・(1)
2.経過年数×20%=付加耐用年数・・・(2)
(1)+(2)=中古建物の耐用年数(端数は切捨て)

Q
有料駐車場の所得の種類は?

A

1 不動産所得
管理責任を負わない小規模駐車場(50台未満)
アパート等の附帯駐車場、業者に一括貸駐車場等
2 事業所得
管理責任を負い、比較的大規模(50台以上)の駐車場で自ら有料駐車場を経営している場合
Q
工事請負契約書及び不動産譲渡契約書に係る印紙税の特例措置の適用期限が
2年延長し平成21年3月31日までとなります。

A

契約金額 特例措置 本則
1,000万円超5,000万円以下 1.5万円 2万円
5,000万円超1億円以下 4.5万円 6万円
1億円超5億円以下 8万円 10万円
5億円超10億円以下 18万円 20万円
10億円超50億円以下 36万円 40万円
50億円超 54万円 60万円
Q
以下の繰延資産は税法上どのように償却すればいいの?
(1)創業費 (2)開業費 (3)試験研究費
(4)開発費 (5)新株発行費 (6)社債発行費

A

前記(1)〜(6)に掲げる繰延資産は『任意償却』(※注1)とする。
※ ただし期末簿価を償却限度額とする。

注1『任意償却』とは各々の企業が償却期間を定めることができること。
※上場企業等においては、多額の開発費等を一度に償却することによる株主への配慮から、3年〜5年で償却している企業もあるようです。

Q
特定事業用資産にかかる買換特例の適用期限の延長 平成20年12月31日まで

A

所有期間10年超の事業用の土地・建物などを譲渡し、国内にある事業用の土地・建物などへ買い換えた場合、課税の繰延が認められていますが、今改正でこの特例の適用期限が2年(平成20年12月31日まで)延長されます。

譲渡資産・・・所有期間10年超の事業用の土地建物など
買換資産・・・国内にある事業用の土地建物など

上記の買換えについて、譲渡所得の課税繰り延べ(80%)が可能です。

Q
住宅のバリアフリー改善促進税制の創設

A

一定の者(50歳以上の者、要介護または要支援の認定を受けている者など)が、金融機関から融資を受けて、自己の居住の用に供する家屋についてバリアフリー改修工事を含む増改築等を行った場合、住宅ローン残高(上限1,000万円)の一定割合を最長5年間にわたり所得税額から控除する措置が講じられます。

控除率・・・ローン残高の2.0%(バリアフリー工事以外の部分は1.0%)
ローンの返済期間要件・・・5年以上であること
工事費要件・・・30万円を超えること
適用期間・・・平成19年4月1日〜平成20年12月31日まで
対象となるローンの限度額・・・バリアフリー改修工事短等分200万円
増改築工事全体:1,000万円

※なお、固定資産税についても、一定の要件のもと、住宅のバリアフリー工事にかかる税額の減税措置が講じられます。

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土地の有効活用について

Q
駐車場経営に適した土地は?

A

都心部はもちろんのこと、郊外の駅周辺はパーク&ライド駐車場に。
また、住宅街は一家に車が2台という保有状況から、駐車場の適地が格段に拡大しています。

Q
安定した収入(賃料保証・サブリース)を約束できますか?

A

賃料保証システムで、多数の駐車場を経営・管理しています。
オーナー様は、貸ビル経営等に比べ、テナント募集の手間もかからず、利益が保証され、本業に専念することができます。

Q
立体駐車場を建設した場合の利回り(利益)は?

A

プレハブ駐車場が、工期はもちろん、イニシャルコスト・ランニングを考慮すると、一番有利な経営ができます。

オーナー様の実質収入(投資金額に対する賃料保証額)
・土地所有者・・・約30〜40%
・土地取得費を含む・・・約8〜12%
なお、運営費約4%は、当社負担につき除外しています。
Q
社屋建設の予定があるが、短工期の駐車場経営は?

A

6ヶ月以上であれば、一括借上げ(賃料保証)することができます。

Q
土地は所有しているが、設備投資は一切したくないが・・・

A

当社が20年間を基本に定期借地契約をさせていただき、毎月末に地代をお支払いするとともに、プレハブ立体駐車場を建設して駐車場経営と致します。
20年後は、駐車場を解体のうえ更地にして、土地を返却する方法もございます。

Q
サブリース方式とはどういうこと?

A

『オーナーからビル、マンション、駐車場等を一括して借り上げ、第三者に転貸するシステムのこと。』オーナーは、苦情やトラブル等のわずらわしさがなく、安定した収入を確保できるメリットがあります。

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駐車場経営について

Q
国内の自動車保有台数について教えてください。

A

■自動車の保有台数の推移

  台数(千台) 増加台数(千台)
平成10年 72,857 -
平成11年 73,688 831
平成12年 74,583 895
平成13年 75,524 941
平成14年 76,271 747
平成15年 76,893 622
平成16年 77,390 497
平成17年 78,279 889
平成18年 78,992 713

※平成18年3月での、一世帯あたりの保有台数1.55台。
※1台あたりの人口1.61人。

いまや、車は「一家に一台」から「一人に一台」という時代になりつつあります。このような状況の中で、駐車場不足は深刻な社会問題の一つです。
土地の有効活用として、駐車場経営を考えてみられてはいかがでしょうか?

Q
パーク&ライドってなに?

A

パーク&ライドについて詳しくはこちらから

Q
お店の駐車場に違法駐車が多くて困っているのですが・・・

A

あるスーパーでのことです・・・
店の駐車場がいつもいっぱいで「買い物に来たのに駐車できない」というお客様の声が店長のもとに届きました。悩んだ店長さんから当社の方にご相談を頂きました。
そこで、当社は駐車場に自動料金精算システムを設置し、管理・運営を当社にて一切引き受けました。
(管理・運営費、料金システムの費用も当社が負担)

↓

これにより、来店されたお客様すべて、駐車料金を1時間無料とし、1時間を超えて駐車したお客様からは料金を頂き、これを運営経費に充当するという方法を実施したところ・・・

↓

違法駐車がなくなり、お買い物に来られたお客様はいつでも駐車でき、また、駐車場をご利用のお客様も買い物をするということで、店長さんのお悩みを解決し、大変喜ばれています!!

Q
管理人件費を節約する方法を教えてください。

A

駐車場経営で一番大きな経費は人件費です。
収益アップの基本は、まず駐車場を無人化することです。

Q
駐車場を無人化する方法を教えてください。

A

収容台数が15〜20台以下の小型駐車場・・・コインパークの設置
・設置費用は 1台当たり:50万〜80万円です。
収容台数が20台以上の大型駐車場…自動料金精算システムの設置
・ 設備費用は(看板等を含めて一式) 約600万円です。
5年リースで契約すると、毎月のリース料は約12万円
・ 機器のメーカーは機器の性能が良いことから、三菱プレシジョンをお薦めします。
Q
駐車場経営に必要な損害保険について教えてください。

A

1. 動産総合保険
所有する機器(料金システム等)が、火災・破損・盗難・いたずら等により、使用不能または滅失した場合に適用されます。
2. 自動車管理者賠償責任保険
これは預かった自動車に対して、火災・盗難・管理人による車の移動等で事故が発生した場合に適用されます。
但し、管理人が常駐している駐車場が保険加入の対象です。
3. 施設所有者管理者賠償責任保険
看板等の落下及び施設の不備等により、怪我を負わせたり、物品を破損した場合に適用されます。
Q
コインパークや無人駐車場でお客様の車が盗まれた場合はどのようにすればよいですか?

A

駐車場管理の実態がなく、場所を提供したにすぎないので、管理責任が発生せず、損害賠償の対象にはなりません。
また、入口の案内板(利用者規定)に文書で明示することにより明確になります。

Q
キス&ライドってなに?

A

外国語辞典によれば、旦那様が出勤する時、最寄の駅まで乗用車で奥様に送ってもらう事。
“今日も家族のため、会社で頑張ってね。キスして電車へ”アメリカからきた外来語。

Q
不動産の利回りについて

A

外購入資金(建設資金)に対する年間総収入(総賃料収入)の割合。
一般的に諸経費を除いて算出する場合が多く、改修費や管理費などのかかるビルやマンションに比べ、経費負担の少ない駐車場は同じ利回りであっても実益があるといえるでしょう。

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機械式駐車場のメンテナンスについて

Q
機械式駐車場の耐用年数は?

A

法定耐用年数は15年ですが、設置場所が屋内で毎月のメンテナンスをする事により25年〜30年の使用が可能です。

Q
塗装サイクルは何年毎に行えばよいのか?

A

機械の仕様や、設置環境によりますが屋外であれば5年毎位です。年月が経てばこのサイクルは短くなると考えられます。
近年では錆に強い亜鉛メッキ仕様の機械が普及しており、修繕費の軽減につながっています。

Q
定期点検サイクルはどのくらい?

A

機械装置を最大限長持ちさせるには毎月点検をお勧めします。しかし予算等の問題がある場合、2ヶ月〜3ヶ月毎のメンテナンスもお引き受けしております。

Q
大雨の時に機械式駐車場や車を水害から守るには?

A

1.防災対策の組織を作ると共に、土のう等を準備しておく。
2.大雨洪水警報の発令が予想される時点で地下パレットのお車を出庫させる。
3.止水板を設置する。(予算700万円〜1,200万円)

Q
タワーパーキングの外装を補修したい

A

1990年以前のタワーパーキングは、サンドイッチパネルの外装板が使用されており、取り付けボルトの腐食や、コーキングの劣化により外装板が落下する恐れがあります。 
現在では錆に強いガルマニューム鋼板でのリニューアルを御勧めしております。

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載置式駐車場について

Q
載置式駐車場とは?

A

基礎を設けないため土地への定着がない置き式の駐車場です。

Q
載置式駐車場は建築確認が不要?

A

建築基準法の改正(平成4年4月)により、載置式駐車場もすべて建築物とみなされ、建築確認が必要となりました。
国土交通省は不法建築に対し、今後厳しく取り締まりを強化し、関係官庁にも違反建築物の是正措置命令を出すよう指導するとの事です。

Q
建築基準法改正以前の司法の見解。

A

(1)広島地裁の判決
・是正命令申請・・・昭和63年2月5日
・判決・・・平成4年3月31日
「屋根を有しないので、建築物に該当しない」との判決
(2)横浜地裁の判決
・是正命令申請・・・平成2年4月10日
・判決・・・平成5年8月30日
「土地への定着性がなく、建築物に該当しない」との判決

いずれも建築基準法改正以前の判例です。

Q
国土交通省の載置式駐車場に対する見解。

A

平成16年12月6日付で、国土交通省より「載 置式の一層二段等の自走式自動車車庫について(技術的助言)」が発行されました。
この通知文は、載置式の駐車場に対する国土交通省の明確な見解を示したもので、今後、同様な載置式駐車場が発見された場合は、各地方行政庁に行政指導を求 めるものです。

Q
建築基準法改正後の司法の見解。

A

平成17年7月20日付けで、宝塚市に出店したパチンコ 店に併設されている載置式立体駐車場をめぐる裁判の判決が出ました。
以前より、国土交通省からは載置式の違法性について見解が示されておりましたが、今回の司法判断により、違法性が更に明確となりました。

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駐車場の売上アップについて

Q
料金設定が20分100円の駐車場の、10時間最大の売上は3,000円?

A

いいえ。
実際は8分しか駐車しない人も100円。23分間駐車した人は200円。 よって、5,000円以上の売上を上げることが可能です。

Q
収容台数 100台。
月極契約50台(場所指定なし)で料金は30,000円/月
時間貸駐車の台あたりの売上は50,000円です。
この駐車場の1ヶ月の売上は、400万円でOK?

A

いいえ。 この問題のポイントは、月極駐車の50台(場所指定なし)と言うところです。
月極契約車の平均在車率は50%。この空きスペース25台を時間貸で運用すれば・・・
30,000×50台=150万円
50,000×(50+25)=375万円
150万円+375万円で、1ヶ月の売上見込みは525万円となります。

Q
銀行に勤務するOLのAさん。
脱サラで保険代理店を開業したばかりのBさん。
同じ日に月極申込みがあり、現在の空きは1台。
契約するのは、安全確実な銀行員の方がよい?

A

勤務時間を見ていく必要があります。例として
OLさん・・・8時30分〜18時30分(10時間)事務職
Bさん・・・8時30分〜20時30分(12時間)外回り
だとしたらどうでしょう。
昼間、ずっと停めっぱなしのAさんに対し、Bさんは商談で外出が多く、この間時間貸で運用できます。
信用面は、前金なので問題ありません。

Q
駅前にA・B2つの駐車場が隣接しています。料金体系以外は同じとしましょう。
A駐車場・・・1日駐車料金 1,000円
B駐車場・・・入庫から24時間 1,000円
この時どっちが売上は多くなる?

A

一見同じのように見えますが、答えは1日1,000円のA駐車場。
A駐車場は翌日になると2,000円になり、B駐車場は朝9時に入庫、翌日9時に出庫しても1,000円です。

Q
100台収容の月極駐車場の契約台数は、最大100台?

A

月極駐車場の駐車率は、通常都心部で40%〜60%。郊外部で60%〜75%です。
駐車場所の指定をなくせば、理論上の契約可能台数は、
都心部 100台÷60%=166台
郊外部 100台÷75%=133台
となります。